La scelta del tipo di mutuo è importante poichè, a meno di altre operazioni, è una scelta che ci porteremo per anni.
N.B. questo articolo è stato scritto nell’ottobre del 2008; le condizioni macroeconomiche sono cambiate.
Trascuriamo, per il momento, tutte le tipologie esistenti che, per ora possono solo generare confusione e parliamo di un tasso fisso o di un tasso variabile.
Intanto definiamo cosa sono: un mutuo a tasso fisso è un mutuo per il quale già dalla sua accensione si fissa l’ammontare della rata che, quindi, sarà costante per tutta la durata del mutuo stesso. Questo ammontare è definito dal valore tasso chiamato EURIRS più una variabile dipendente dalla banca, dall’offerta, dalla negoziazione chiamata spread. Il tasso EURIRS varia di poche frazioni percentuali anche per la durata per cui si intende stipulare il mutuo.
Supponiamo quindi che oggi si voglia stipulare un mutuo a tasso fisso di 10 anni, si verifica qual è il valore odierno dell’EURIRS e ci si somma lo spread imposto dalla banca (mettiamo che sia, per semplicità 1,0 %). Andiamo nella pagina dei tassi aggiornati e otteniamo che il tasso applicato sarà di 4,81% + 1,0% = 5,81%. Per i 10 anni pagheremo quindi degli interessi fissi del 5,81% salvo rinegoziazioni. Se la rata iniziale sarà di 800 euro, tra 10 anni, l’ultima sarà di 800 euro.
Parliamo ora dei mutui a tasso variabile. Il tasso di interesse applicato a questo tipo di mutui è composto dall’EURIBOR sommato allo spread di cui sopra. L’EURIBOR è un tasso calcolato ogni giorno ed è basato, di massima, sul tasso ufficiale di sconto applicato dalla BCE. Una discussione più approfondita sulle modalità di calcolo ed aggiornamenti è disponibile sulla pagina dedicata.
Ora supponiamo che si voglia stipulare oggi un mutuo a tasso variabile per 10 anni. La banca che ci offre il mutuo ci “imporrà” un tasso di EURIBOR che può essere a 1 mese, a 3, a 6 mesi. Rimando sempre alla pagina specializzata il significato di queste scadenze.
Supponiamo che il mutuo che ci propone sia legato ad un EURIBOR a 1 mese (come per esempio il mio, stipulato con MUTUO ARANCIO). Il tasso complessivo sarà quindi EURIBOR a 1 mese di oggi 4,63% + il solito 1,0% di spread=5,63% complessivo.
Questo sarà il tasso iniziale, per la prima rata, perchè poi (a secondo anche di quei a 1 mese, a 3, a 6 mesi ) la rata successiva non è fissata ma può essere aumentata o diminuita a secondo che il suo EURIBOR di riferimento sia aumentato o diminuito. Il contratto con la banca specificherà che il tasso da applicarsi venga ottenuto, per esempio, il 30 di ogni mese per utilizzarlo nella rata del mese successivo.
Vediamo ora qual è il punto nodale del presente articolo: quale tipo di tasso scegliere?
Il tasso fisso? così so’ di pagare sempre la stessa rata e non avrò sorprese di aumenti.
Il tasso variabile? se l’EURIBOR, in futuro diminuisce pagherò di meno di rata, se aumenta … pazienza.
Io non voglio suggerire niente a nessuno, voglio fornire gli strumenti per decidere. La pagina “Euribor e Eurirs” mostra l’andamento, negli ultimi anni, dell’EURIBOR.
Per comodità riporto un grafico:
Da quando è stato tracciato l’andamento dell’EURIBOR ora ha raggiunto i suoi massimi livelli. Non è detto che non cresca ancora … non è detto che diminuisca.
Però una cosa è certa, facendo ad occhio una media degli ultimi 10 anni, sembra che sia intorno al 3,5%.
Con questo cosa voglio dire? che fare un tasso fisso ora, con i tassi al massimo di 10 anni mi sembra non una ottima idea. Se solo immaginiamo che la media degli ultimi 10 anni si possa ripresentare per i prossimi 10 allora ci possiamo aspettare che il tasso variabile sia quello che, aderendo alla media per definizione, ci faccia risparmiare maggiormente.
N.B. questo articolo del Sole 24 Ore dimostra proprio questa tesi: http://www.il-mutuo.info/WP/?p=134
Ultima considerazione: la FED è un possibile indicatore anticipatore per i tassi europei?
Io non sono un economista, uno studioso, uno statistico; sono solo una persona che vive il peso del mutuo sulle proprie spalle e tenta di risparmiare dove può.
Premesso questo l’analisi sullo storico degli andamenti dei tassi FED in USA ci permette di notare un certo effetto anticipatore rispetto ai tassi europei. Dove loro sono al max noi ci dobbiamo ancora arrivare, dove loro stavano scendendo noi eravamo al max, dove loro salivano noi eravamo ai minimi. Questo cosa significa? Date solo una occhiata al grafico, loro sono stati al max oltre il 5% e ora sono scesi considerevolmente …
Settembre 20th, 2008 | Tags: euribor, eurirs, fisso, mutuo, scegliere, scelta, storico, variabile | Category: Tassi | Comments (2)
